Зміна керуючої компанії

Зміна керуючої компаніїРеформа житлово-комунального господарства йде повним ходом, а скарг і претензій на роботу комунальників менше не стає.
Зараз організацією, покликаної надавати послуги і здійснювати роботи з утримання та ремонту багатоквартирних будинків, є керуюча компанія.
І що робити мешканцям, якщо вона не виконує приписаних їй обов`язків?

чи можлива зміна керуючої компанії  і як це зробити?

Щоб грамотно змінити керуючу компанію ЖКГ, потрібна спеціальна процедура, в якій беруть участь мешканці багатоквартирного будинку.

Так як же змінити керуючу компанію?

Крок перший. З`ясувати, чи є на зміну КК вагомі причини?
Так як всі зобов`язання КК прописані в тексті договору з власниками житла, то якщо ряд з них не виконується або виконується в неналежну якість і з порушенням термінів, то у власників житла з`являються підстави для пред`явлення претензій до компанії, і її заміни.
Такою підставою для розірвання договору з керуючою компанією може служити:
1) закінчення терміну договору управління багатоквартирним будинком з керуючою компанією;
2) невиконання робіт або послуг керуючою компанією;
3) надання послуг не в повному обсязі або неналежної якості керуючою компанією;
4) несвоєчасне виконання заявок від населення по ремонту
5) приховування своєї діяльності і так далі.
Власники багатоквартирного будинку має право в односторонньому порядку розірвати укладений договір управління і змінити керуючу компанію, якщо вона не виконує свої зобов`язання, навіть хоча б один пункт договору управління (частина 8.2 ст. 162 Житлового кодексу РФ).
Необхідно відзначити, що договір між власниками житла і КК укладається строком від 1 року до 5 років. Тому змінити компанію можна після закінчення терміну дії договору або через рік з моменту укладення договору.
Дванадцять місяців дається компанії, щоб вона змогла увійти в курс справи, налагодити роботу і встигла проявити себе. Якщо за цей період власники помічають, що КК погано справляється зі своїми обов`язками, то у них з`являється право на зміну керуючої компанії.

Video: Калінінец - злодійська зміна керуючої компанії

Крок другий.
Раді багатоквартирного будинку при зміні керуючої компанії необхідно організувати ініціативну групу власників. Це можуть бути члени правління ТСЖ або будь-які інші власники квартир цього будинку. Ініціативна група має законне право вимагати для вивчення договір або будь-які інші документи, які мають відношення до дому.
Що потрібно вимагати
:
- акти огляду інженерних мереж будинку за останні два роки,
- акти на виконані роботи та надання послуг за останній рік,
- договір управління або обслуговування.
Якщо ж якихось документів не виявиться, то керуюча організація, відповідно до Житлового Кодексу, повинна компенсувати відсутній документообіг за свій рахунок.
Вивчивши документи, власники можуть почати процедуру зміни керуючої компанії. Як показує практика, в рідкісних випадках колишня компанія готова розлучитися з будинком по добрій волі. Набагато частіше ми бачимо, як КК будь-якими шляхами намагається залишити його під своїм управлінням. І тут головну роль відіграє згуртованість і активність власників, котрі намагаються відстояти свої законні інтереси.
Крок третій. Підготувати повідомлення про проведення загальних зборів мешканців. Інформацію, що проводяться загальні збори про зміну КК, слід донести до кожного власника житла, причому належним чином: якщо хоча б одного власника не повідомити, збори буде вважатися проведеним з порушенням закону. Надійний спосіб - організувати поадресним розсилку повідомлення про зібрання, не менше ніж за 10 днів до заходу, як того вимагає ЖК РФ (написати рекомендовані листи з оповіщенням, вручити кожному мешканцеві оповіщення під розпис, додатково повісити оголошення). У ньому обов`язково потрібно вказати:
  1. Відомості про ініціатора або ініціативній групі (ПІБ і паспортні дані кожного), які скликають ці збори.
  2. Форма проведення (збори або заочне голосування).
  3.  Дата, місце, час проведення цих зборів. При заочному голосуванні - місце або адресу, а також дата початку і закінчення прийому бюлетенів для голосування.
  4.  Порядок денний цих зборів, оскільки загальні збори не вправі приймати рішення з питань, не включених до порядку, а також змінювати її на самих зборах.
  5. Способи оповіщення мешканців про місце і час зборів.
  6. При заочному голосуванні вкласти в повідомлення бюлетені для голосування. У ньому повинні бути прописані ПІБ голови, секретаря зборів, членів лічильної комісії.
Крок четвертий. Провести загальні збори мешканців.
Перш ніж змінити керуючу компанію на нову, потрібно прийняти рішення про розірвання договору зі старою. При цьому, в протоколі зборів треба аргументувати всі висунуті претензії до управління, а саме - вказати, як і де порушуються умови договору.
Рішення про зміну керуючої компанії може бути прийнято тільки на загальних зборах власників приміщень житлового багатоквартирного будинку. За наймачів житла брати участь в зборах і голосувати повинні представники муніципалітету,
При цьому, загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є правомочним (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, що володіють більш ніж 50% голосів від загального числа голосів.
Важливо, що голоси вважаються не за кількістю людей, а за кількістю квадратних метрів, власником яких вважається голосує і за часткою цього метражу в загальній площі будинку. А рішення з цього питання приймається простою більшістю від які взяли участь в загальних зборах (якщо «за» проголосує більше 50% учасників зборів). Тобто, якщо в голосуванні взяло участь більше 50% голосів, а з них понад 50% виступили за зміну КК, інші зобов`язані підкоритися.
Крок п`ятий. Вибір нової КК.
На порядку денному про розірвання договору зі старою керуючою компанією обов`язково повинен бути наступним питання вибору нової керуючої компанії.
Ініціативній групі необхідно заздалегідь визначити коло керуючих компаній, попросити їх представити свої пропозиції щодо форми договору управління, переліку послуг з утримання, ремонту житла, тарифами і т.д.

Video: Піски, ЖКГ 5 червня 2015 року, збори по зміні керуючої компанії

Договір з компанією повинен бути складений до моменту проведення зборів власників будинку. Мешканці-власники самі вправі визначати перелік робіт і послуг по ремонту та утриманню будинку. Цей перелік, відповідно до закону, повинен забезпечувати придатність житлового будинку для проживання і його безпеку. Тому, для визначення мінімального набору послуг і робіт краще залучити спеціаліста.Перечень обов`язкових пунктів договору можна дізнатися в ст. 162 Житлового Кодексу. У нього входять:
  • СКЛАД загального майна будинку, управління якими буде здійснюватися. Обговорюючи на загальних зборах умови договору, мешканці можуть вирішити, наприклад, що інженерне обладнання і будівельні конструкції будівлі переходять в зміст керуючої організації, а прибудинкова територія не входить до переліку керованого майна, і за нею громадяни або будуть доглядати самостійно, або безпосередньо, без посередництва керуючої компанії, наймуть двірника.
  • ПЕРЕЛІК послуг і робіт по ремонту і утримання спільного майна будинку, порядок зміни цього переліку і набір комунальних послуг.
  • ПОРЯДОК визначення розміру плати за ремонт і утримання житла, а також плати за комунальні послуги, і порядок внесення цих платежів.
    Увага! Власники квартир самостійно стверджують перелік житлових послуг і їх розцінки, а тарифи на оплату комунальних благ встановлюють місцеві і регіональні влади.
  • ПОРЯДОК здійснення контролю за роботою керуючої організації. Згідно із законом КК зобов`язана надавати мешканцям звіт про свою діяльність щодо виконання договору не рідше, ніж раз на рік. При виконанні цього зобов`язання інтереси мешканців будуть захищені.
Крок шостий. Правильно оформити протокол загальних зборів.
Майте на увазі, що на загальних зборах приймаються рішення з питань, які були внесені до порядку денного зборів. Таким чином, якщо вибір нової керуючої компанії не був прописаний в порядку, а рішення з цього питання відбулося, то воно може бути визнано недійсним.
Житловий кодекс не встановлює жорстких вимог до форми протоколу. Головне, щоб він був складений в письмовій формі, підписаний головою та секретарем, а також членами лічильної комісії. При оформленні протоколу обов`язково повинні бути враховані наступні процедурні моменти:
- повідомлення всіх власників і зацікавлених сторін про проведення загальних зборів власників багатоквартирного будинку;
- порядок денний;
- процедура голосування;
- протокол;
- процедура доведення рішення зборів до відома власників і зацікавлених сторін, в тому числі до тих, хто не брав участі в зборах;
- процедура доведення до керуючої компанії рішення зборів і термінів, коли її повноваження повинні бути припинені (ст. 45 Житлового кодексу РФ «Порядок проведення загальних зборів власників житла»).
Крок сьомий. Віддати обом компаніям, що управляють протоколи зборів.
Протокол зборів віддають обом КК, щоб оповістити стару про те, що ви збираєтеся її покинути, а нову про те, що хочете бути під її управлінням.

Важливо! З моменту прийняття рішення загальних зборів про зміну КК стара керуюча компанія протягом 30 днів зобов`язана передати новій всю технічну документацію про будинок.

У разі відмови старої керуючої компанії від передачі документації новообраної, нова керуюча компанія має право подати заяву в Арбітражний суд про передачу документації на багатоквартирний будинок. Також слід звернутися в прокуратуру в Державну житлову інспекцію.

Але, як варіант, можна спробувати продовжити роботу з діючої КК.

Якщо мешканці незадоволені якістю послуг або неповним їх наданням можна вимагати перескласти договір управління, змінивши і доповнивши його. У текстах, наприклад, нерідко немає відомостей про склад загального майна, порядок зміни розміру плати та розділу про контроль за виконанням КК її зобов`язань. А зазначений там перелік робіт і послуг з утримання будинку може не відповідати вимогам постанови Держбуду.

Як переукласти договір управління?

1) Вимагати для підписання в керуючої організації договір управління.

2) Вивчити договір управління і порівняти його текст до вимог частини 3 статті 162 ЖК РФ.

3) Скласти протокол розбіжностей і представити його на розгляд керуючої організації.

4) При необхідності спільно з керуючою організацією створити робочу групу для вироблення узгодженого тексту договору.

Video: ЖК "нове Муріно". Зміна керуючої компанії. Захоплення диспетчерської (06.09.2016)

5) Винести на загальні збори питання про прийняття положень погодженого договору управління.

6) Вимагати від керуючої організації розмножити узгоджений текст договору.

7) Запропонувати власникам житла для підписання погоджений текст договору.

8) Затвердити на загальних зборах основні положення договору управління.

9) Якщо не вдалося узгодити з керуючою організацією текст договору, то почати процедуру зміни керуючої організації.


Увага, тільки СЬОГОДНІ!
Cхоже